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“地王”处境尴尬 房企生存模式重塑
  
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原标题:“土地之王”尴尬的住宅企业生存模式重塑

2019。在监管更加严格的背景下,土地市场价格保持稳定运行。虽然“土地王”的数量大幅下降,但许多前“土地王”进入市场后遭遇了市场低迷,尤其是一些热门一线、二线城市的“土地王”处境尴尬。专家认为,未来在政策和市场的双重作用下,住宅企业的高质量周转模式将逐渐颠覆土地囤积模式,土地市场将变得更加理性。

大多数“土地国王”都面临损失。

据凯尔瑞房地产研究中心统计,北京80%的“地王”将于2019年进入市场。进入市场的平均时间是17个月,比全国平均时间多了大约10个月。上海也有60%的“地王”进入市场,平均进入期为33个月,比全国平均水平高出18个月。

易居中国首席执行官丁祖昱指出,目前只有少数盈利的“土地王”项目,以北京为例,70%进入市场的“土地王”面临亏损。此类项目的“房地产差价”大多在1万元/平方米以下,“房地产比率”超过70%。“目前,大多数北京住宅企业都处于‘赔钱赚钱’的两难境地。随着经济适用房供应量的进一步增加,项目的退建步伐将会放缓,资本退出的速度也必然会放缓。北京住宅企业的日子可能会更加艰难。”

陈晓,诸葛房产搜索数据研究中心的分析师,说北京和上海超过一半的“土地之王”项目是亏损的。广州的“土地王”项目略好于北京和上海,主要是因为市场进入时间较长,房价上涨空间相对较大。

CRR研究中心市场研究主任马李倩表示,大多数“土地之王”项目在进入市场后没有赚钱,甚至面临亏损,这些项目来自于对资本链压力巨大或对项目本身信心不足的房地产公司。

市场变得理性

“随着土地市场的热度下降,高价格的溢价也在下降,而“土地国王”的数量也明显低于往年。”陈晓认为,在监管政策的逐步推进和此前上市的“土地王”项目意外出售的影响下,土地市场将变得越来越理性,“土地王”的数量在未来可能会继续减少。

从住房企业的角度来看,招商局证券研发中心房地产行业分析师赵可表示,未来该行业很可能会进入融资总量难以放松、结构有待改善的格局,而需求方由于城市政策的边际改善,价格弹性将受到限制。高质量的周转模式将逐步颠覆土地囤积模式。

同策研究所首席分析师张宏伟表示,住房公司对征地非常谨慎,投资标准明显高于往年。

马李倩指出,在未来,“土地王”的概念在过去将会有一个暗淡的光环,随着土地价格限制、出售价格限制、争夺建筑和争夺自我控制变得越来越普遍。

加强供给侧改革

未来,大量历史遗留下来的闲置土地资源将被释放出来,这也将有助于降低企业征地的整体成本。中国指数研究院表示,“在招标制度完全建立之前就存在多主体供应,土地价格运行相对稳定。虽然目前的多代理人供应与以前大不相同,但仍将对企业的土地收购总成本产生巨大影响。”

陈晓建议加强土地供应方面的改革,促进土地利用的转变和质量的提高。建立城乡统一的建设用地市场,发展租赁与特许相结合等多种土地供应方式。为了振兴现有的存量,我们应该促进旧城的改造和更新,并重新开发和利用现有的土地,如旧城。

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